如果说2022年房地产行业的关键词是动荡、出清，2023年则是分化与等待。

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经过近两年的大洗牌，一些风格激进的民营房企已经陷入危机、渴望重生；全国楼市也在剧烈分化，一线及强二线城市强势回暖，但诸多三四线仍在低潮中徘徊。哪些城市将是未来楼市的长足发展之地？哪些企业能穿越这轮周期，成为行业大拐点下的幸运儿？所有人都在等待答案。

综合业内多家研报，能在本轮周期中脱颖而出的房企，需要具备几个主要特质：销售投资能逆势增长、财务结构保持稳健、高质量产品和服务、精细化管理能力。这些看似是一家房企最基本的素质，但在如今行业环境下却极为稀缺。

仅以销售数据为例，在过去的2022年，行业全口径销售达千亿的房企只有20家，其中远洋集团销售额1003亿元，排名提升至前20；而在此前四年间，千亿房企数量分别为43家、43家、34家、30家。房地产高歌猛进的时代过去了，行业资源将向优质企业聚集，一个全新的帷幕正在拉开。

债务如期兑付、融资稳定是“入场券”

经历第三轮行业大洗牌后，房企要活下去的首要筹码，便是财务盘面安全、融资通道顺畅。

去年四季度以来，中央对房企端“三支箭”的融资支持政策落地，一定程度缓解了房企债务压力，2023年前三个月房企国内信用债和海外债新发行量均同比增长。但需要看到，目前能实现外部融资的企业，仍是稳健优质的企业，大多出险房企已被挡在门外。

行业变局下，部分房企在坚持债务如期兑付，积极开拓融资渠道，为穿越周期铺就“入场券”。

以远洋集团为例，2022年，该集团完成了所有到期有息债务的兑付，以及信用类融资净还款189亿元，包括120亿元供应链ABS的兑付，逐步以抵押借款替换信用类融资，优化负债结构。其中，远洋集团非有息负债科目如供应链ABS、商票等债务已清零，2023年无偿付压力。

融资方面，去年远洋集团新增公开市场融资74亿元，包括4亿美金美元债，20亿元PPN，13.2亿元公司债回转售和13.03亿元REITs发行。海外债方面，该集团美元债2023年无到期，下一笔美元债到期为2024年7月30日，境外再融资压力小。

除了自身积极融资偿债、优化财务结构，金融机构及大股东也在给予远洋认可与支持。

自2022年12月起，远洋集团陆续与多家银行签署战略合作协议，获得授信额度逾1300亿元。截至2022年底，远洋集团银行总授信额度超过2500亿元，为公司运营提供了充足的信贷支持。

股东支持方面，自2009年入股以来，中国人寿维持远洋集团第一大股东地位已超过10年。进入2021年，双方合作进一步加码。如2021年12月，中国人寿与远洋集团签署150亿元金融框架协议；2022年4月，远洋集团与大股东就颐堤港一期达成合作，规模约30亿元。

去年12月，远洋集团还成功发行13.03亿元REITs产品，得到中国人寿、广发银行等机构的认购。后续，中国人寿方面将继续通过认购远洋集团发行的境内外债券、助力其资产处置以及为其提供抵押贷款的方式为远洋集团提供支持。

不少业内机构表示，中国人寿对远洋集团的实际支持力度，将对后者的经营发展、信用评级有较大影响，是远洋能否穿越周期的重要因素。中诚信国际表示，远洋集团为中国人寿唯一通过直接股权投资、大股比持有的地产战略合作平台，公司可在融资或资金等方面获得股东较大支持。

中国人寿管理层也表示，作为大股东，高度关注远洋集团的经营情况，将持续通过市场化的公司治理手段，进一步推动远洋集团加强战略制定、运营管理和风险管控，协助其稳健经营。当前，地产行业基本面也迎来积极变化，市场在筑底修复中，将积极支持远洋走出低谷、实现平稳发展。

城市布局、资产质量将是核心竞争点

地产新周期，优质房企能否抓住机遇、弯道超车，关键因素之一是企业资产质量如何。

那些坚持精准投资策略、布局高能级高潜力城市的房企，有望凭借手中的优质资产实现突围。

一直以来，远洋集团严守投资标准，去年的土地储备策略更是以去化现有土储为主，聚焦一二线核心城市，新增投资侧重于旧改等可一、二级联动、持续产生贡献的项目。

报告期内，远洋集团共获取7个项目，新增土储约67万平方米，平均可售面积土地成本约每平方米7800元。截至2022年12月31日，远洋集团总土地储备约4300万平方米，平均可售面积土地成本约每平方米7100元，土地储备可支撑企业未来3年的发展，一二线城市土储占比超7成。

与此同时，远洋集团也在布局更加长线发展的城市更新业务，目前已签约旧改项目近1400万平方米，主要分布在深圳、东莞、珠海、中山等大湾区重点城市；已转化及获取土储共346万平方米；2022年完成深圳天祺项目和天璞项目的转化，预计将于2023年陆续推出，持续为远洋贡献业绩。

合理的城市布局、优质的资产质量，为远洋集团穿过楼市低温期、抓住复苏机遇提供了基底。2022年，行业TOP20房企销售金额同比下降29.9%，远洋集团实现全口径销售金额1002.9亿元，好于同业平均表现，行业销售排名提升至第20名，同比提升约10个名次。同时，该集团一、二线城市的协议销售额占比约80%，主力贡献城市包括北京、天津、成都、深圳、上海、济南、温州、武汉等。

2023年4月11日，远洋集团发布1-3月未经审核的营运数据。据披露，1-3月远洋集团实现协议销售额人民币约165.5亿元，同比增长10%；3月实现协议销售额人民币约81.9亿元，环比增长61.5%。在克而瑞榜单上，远洋集团排名较去年同期提升4个名次。

同期，19家国央企中有18家累计同比正增，比如保利置业、越秀地产、华发股份等，电建地产、中海地产、华润置地累计同比增速也较为可观。民企方面，113家民企中，大家房产、滨江集团、龙湖集团、卓越集团和美的置业，5家累计同比正增，其他民营房企相比去年同期下滑。

地产第三次行业拐点

进入2023年，房地产行业利好政策不断，但楼市回暖的基础并不稳固；房企融资政策开了很多“口子”，但距离信用修复、恢复经营、重启拿地仍有很长的路要走。

不过，将时间轴拉长，我们可以从不确定中找到规律与共性。自1998年房改后，中国房地产行业快速发展，商品房销售金额在2021年突破18万亿元，同时也经历过数次波折。

国金证券发表研报表示，当下房地产正经历房改以来的第三次拐点，行业第一次低谷是2008-2009年，金融危机下房地产受到明显冲击，2008年销售金额同比下降16.1%；第二次低谷是2014-2015年，2014年房地产市场供求严重恶化，当年销售金额同比下降6.3%。

第三次低谷期始于2021下半年，市场信心受到影响，2022年销售金额同比下降26.7%。

但是，危机不是新鲜事，任何行业发展都会经历螺旋上升的过程，每次危机过后，也会有新黑马及发展格局浮现。第一轮周期中，万科、保利、华润等房企凭借金融红利，规模大幅提升；第二轮周期，诞生了碧桂园等靠下沉三四线扩张等房企，这一轮将会是谁？

国金证券表示，头部央国企、改善型房企强者恒强的态势已确立。随着行业逐步出清，30家出险房企占百强房企的销售比例自2021年以来逐步下降，2022年降低至15.7%；2020年TOP30中有21家民营房企，仅6家央国企，2022年TOP30中民企降至13家，央国企升至14家。上述研报认为，当下行业正重新洗牌，优质房企能实现弯道超车，并实现强者恒强地位。

在2022年行业整体低迷的情况下，部分房企凭借优质的土储布局、良好的经营管理能力渡过难关。随着未来销售市场持续复苏，远洋集团等资产优质的房企，将更具有发展主动性，以助力其提升行业地位、稳定过渡到新的地产周期。

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